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新鸿基地产以旧改谋取广佛中心

发布时间:2019-06-08 09:47:34
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新鸿基澜石旧改项目效果图。资料图片

◎开篇语

党的十八大召开以来,中国新型城镇化备受关注。在党的十八大、中央经济工作会议和中央农村工作会议上,新一届中央领导同志多次强调新型城镇化并进行了重点部署。这向国内外发出一个强烈的信号:新型城镇化将成为撬动中国未来发展的一个战略支点。

新型城镇化发展背景之下,土地开发和城镇建设的升级提速或成必然;在巨大的经济利益和社会推动之下,房地产商毫无悬念地成为城市建设第一人,即造城者。由于各个地产商的特点和定位迥异,造城者的市场手笔也大有不同,而各城镇和区域,对造城者的要求也是天差地别。

良马配好鞍,究竟哪一类造城者更加适合佛山城镇化建设?当前,众多造城者齐聚佛山,其中不乏保利、中海、新鸿基等内地、香港地产巨头,他们的行为是否能加速佛山的城镇化进程?将给佛山城镇化发展注入怎样的元素与活力?在诸多造城者的合力之下,佛山的城市面貌能否按照“岭南特色国际都市”的规划逐步呈现?

在这片3868平方公里的广袤土地上,造城者们正演绎着怎样的精彩故事?即日起,《南方·佛山观察》推出“造城者”系列报道,与您共同见证佛山造城者的大手笔和大魄力!

2009年底,香港地产大鳄新鸿基首次露面佛山,先后两次总斥资81亿元拍下禅城澜石三旧改造地块面积超过74万平方米,几乎包揽澜石整个三旧改造项目,引起业内外轰动。当时的佛山地产业界普遍折服于新鸿基强大的市场魄力,评论认为“81亿元的大手笔拍地动作绝非一般规模开发商所能有,除了雄厚的资金实力之外,更要求开发商对相关项目有着强大的运营能力及发展信心”。

时逾3年,新鸿基地产在佛山再度高调亮相。7月26日,新鸿基地产举行“广佛双城”新品发布会,阔别公众视野多年的禅城澜石旧改项目随广州峻林、天汇广场等明星项目一起重新登上业界舞台;8月8日,一场声势浩大的“新鸿基地产五千人咏春盛会”表演在佛山世纪莲体育中心东广场举行,以上系列举动显然是为了11月份即将面市的澜石旧改项目造势。该项目取名“泷景”,总建筑面积300万平方米,商住配套一体化,几乎相当于一座独立小城,新鸿基地产正是幕后造城者。

泷景之“前世今生”三旧地块变身高端商住新城

时间回溯到2009年12月30日,在这一年的最后一天,佛山地产界发生了一件“大事”:新鸿基地产以34.6亿元单枪匹马夺得佛山澜石3宗地块,折合楼面地价2688元/平方米;不足3个月后,在2010年2月22日,新鸿基地产在佛山作为唯一竞拍人又以47.05亿元拿下了澜石旧改项目的最后4块土地,加上前次拿到的地块,至此,新鸿基地产已在澜石掷金81.65亿元拿下两大商住项目地块,占地面积超过74万平方米。至此,澜石改造片区A地块由新鸿基地产独得。

令人侧目的是,在澜石旧改项目前后两次土地出让过程中,均仅有一名竞买人,也仅有一次报价,竞买人正是新鸿基旗下的嘉荟有限公司。再看当年土地交易挂牌文件,对地块竞买人资质要求之高令人瞠目,比如要求2008年度净资产超过1000亿元;须具备境内外开发、经营、管理大型高档购物中心、五星级国际知名品牌酒店、国际甲级写字楼、高档住宅小区等大型综合现代化商务中心的成功案例等。

对此,业内人士分析,“这几乎是为新鸿基量身定制”。当然,这其中是否存有猫腻,时隔多年,我们已难以调查和探究,无论过程如何,新鸿基地产成功拿下了这块号称佛山历史上最大规模的旧改项目,并在这片广袤的土地上耕耘了3年有余。

彼时,新鸿基地产南中国总经理黄少媚在竞拍结束后接受采访时表示:“新鸿基地产决心将澜石旧改片区打造成一个商住新城。”黄少媚坦言,新鸿基地产非常欣赏佛山城市改造的决心和整个城市的规划思路,广佛同城概念提出践行之后,佛山的发展前景比较大,值得投资。同时,由于澜石改造项目体量巨大,也符合新鸿基地产的发展需求。对于澜石地块的规划定位,禅城区政府和新鸿基地产达成共识,即打造一个高端商住新城。

从目前新鸿基地产对外公布的项目情况来看,当下项目实际情况与3年前的规划并无二致。日前,新鸿基地产正式宣布位于佛山澜石片区的大型综合项目命名为“泷景”。“泷景”项目总建筑面积达300万平方米,将打造成为一个汇聚优质写字楼、高端购物广场、高星级酒店、优质住宅的佛山新地标项目。首批产品将于今年11月面市,主推150—400平方米一线江景大户型住宅,约200套,总体量超过6万平方米。

旧改“曲折史”“面粉好买面包愁卖”

3年,对于房地产开发商而言,并不算短。过去3年,保利成功超越中海、万科,坐上了佛山地产市场的头把交椅;佛山新城从一片荒芜建成如今初具规模初有人气;广佛地铁已经成为连接两市不可或缺的交通纽带……新鸿基澜石项目,却是“沉寂”了超过3年。

新鸿基地产表示,澜石旧改项目并非一帆风顺。与公司在广州等地操盘的旧改项目不同,佛山澜石旧改项目在规划和建设过程当中,需要更多考虑的一点是如何实现现代建筑与佛山传统文化相融合,具体到项目方面,黄少媚指出:“泷景项目规划延续了很多佛山传统文化,在整个社区里面,有岭南水乡的设计,例如小桥流水、岭南园林等,为此,项目设计团队还特地考察了顺德清晖园等岭南传统园林,在建筑设计上加入了许多传统设计元素。”

究竟泷景会以怎样的面貌呈现在佛山市民面前?由于该项目暂无成品,尚难以定论。不过,说到佛山传统建筑文化的保持,禅城区另一著名旧改项目——岭南天地不得不提。虽然其运营模式及发展规划等一直存有争议,但就保持佛山传统建筑文化本身而言,早已为佛山市民认可和接受。

在此方面,同为香港开发商运营项目,泷景能否看齐甚至超越岭南天地,只能拭目以待。

抛开其他,限购政策的出台于新鸿基同样算得上是半路杀出的“程咬金”。由于限购,泷景原定的广佛客户群体量大打折扣,对此,黄少媚有些无奈,“买面粉的时候没人告诉我们面包不能卖”。再加上当前佛山“刚需为主,大户型冷淡”的楼市现状,定于11月份面市的泷景首期一线江景大户型住宅究竟能否撬动市场,已经成为佛山业界共同的猜测和忧虑。

到目前为止,新鸿基地产已经全额支付整个澜石项目的购地款项81.65亿元,再加上前期工程投入,新鸿基地产对澜石项目的当前总投资金额或已接近100亿元,这一数字超过了保利华南2012年的佛山全年销售总额。按照项目土地出让合同,整个澜石旧改项目的用地是分批交地,预计全部交地时间为2015年。新鸿基同时对外宣称,泷景项目开发周期将达10年。

大规模投资、长周期开发、市场前途未卜,在此情况下,新鸿基地产能否保持淡定?黄少媚表示,“完全没有压力”。一位不愿透露姓名的业内人士如此解读:“这一规模的投资在新鸿基并非首次,作为一家香港上市公司,新鸿基最大的优势之一便是资金实力雄厚。”

■专访

泷景不会卖“贵房”

新鸿基地产南中国总经理黄少媚:

南方:新鸿基猎德村项目和峻林项目取得了成功,有哪些经验可以用于泷景项目?泷景项目有什么特点?

黄少媚:在广州的城市改造项目和佛山泷景一样,具有十分优越的核心位置,让新鸿基地产能充分发挥在开发理念、设计、建造、项目管理、商业运营等方面的优势,全力打造城市地标。这些成功的经验其实是新鸿基地产在过去40余年的发展历程中积累下来的。我们将根据佛山城市的特色,更多发挥岭南传统文化,在过去优质项目的基础上,提供更好的作品。

南方:新鸿基地产为何对城市改造项目情有独钟?该类项目投资回报如何?旧改项目与普通项目在哪些方面存在差异?

黄少媚:并不是我们对城市改造项目特别关注,是因为这些项目的区位条件好,周边市场成熟,开发的条件刚好适合企业的发展。

城市改造项目和普通项目相比,需要投入更多的前期研发、规划设计、公共设施,还要邀请众多团队共同参与。但两类项目在经营层面较为接近,城市改造项目与普通项目的差异,在于前者需要站在城市角度,传承本地特色和文化以及发挥项目本身的应有价值潜力,在开发和运营时就要以城市运营出发,来进行定位、发展、规划、设计、建造和经营,这需要很多有经验的人士参与。

南方:作为来自香港的造城者,新鸿基地产与其他内地开发商在造城方面有哪些异同?

黄少媚:不同企业对项目的发展定位、服务人群、开发风格等都会不同。新鸿基地产的发展宗旨是“核心城市,核心地标”,这也要求我们从城市的历史、现在、未来三维出发,把握历史,立足现在,面向未来,提供一个真正对城市发展有帮助的项目。

南方:澜石项目为何取名为泷景?

黄少媚:泷景项目的命名和项目的发展理念相一致。新鸿基地产胸怀提升佛山城市发展水平的胸怀,该项目有如在东平河畔即将崛起的新城,此取名形象地反映了河畔的优美景致。同时,命名还体现项目佛山岭南特色和水乡传承。规划设计上,项目采取水墨画的意境,营造溪涧、花卉、垂柳、小桥流水的岭南园林风貌,突出水乡的环境。建筑设计上,最大化发挥江景的资源优势,使尽可能多的单位拥有江景。在项目面市时,会有更多的体验留给大家。

南方:泷景首批产品价格如何?目标客户是哪类?

黄少媚:新鸿基地产将按照符合市场需求的原则、适应当时市场特点来确定价格,具体价格尚不好说,但肯定不会卖“贵房”。新鸿基地产追求的是品质和服务,以及营造全新的居住感受,在佛山应当有适合的市场。

我们原本将泷景的目标客户定位为广佛买家,但随着限购政策的出台,广州客来佛山买房难免受到各种限制,但买面粉的时候没人告诉我们面包不能卖,新鸿基没有办法影响或决定政策,唯一能做的便是将脚步放慢一点,将楼盘的质量再提高一点。目前,已经有很多新鸿基地产的忠实客户对项目非常关注。可以透露,已经有一家佛山外资企业与我们联系,表示将买下2栋楼。

华南市场

旧改探路历程

经过3年多的开发,新鸿基澜石旧改项目终于迈进入市销售倒计时,而这只是新鸿基地产在华南500万平方米布局中的一个项目。历史信息显示,早在2007年,新鸿基地产就曾与深圳市政府在旧改项目方面进行意向沟通,虽然后来不了了之,但奠定了新鸿基参与旧改的基础。

同一年,新鸿基地产联合富力地产、合景泰富地产,取得珠江新城内规模最大的商业用地——猎德西区地块,该项目占地11.4万平方米、总建筑面积高达56.8万平方米,项目总地价达46亿元,总投资额高达100亿,创下珠江新城拍卖史上最大商业地块、最大建筑面积、最高投资额的纪录。

历经4年开发建设,猎德村旧改项目最终定名为天汇广场,并于2011年底正式面市。作为在广州首例进行尝试的旧改项目,同时也是首个由粤港两地三大地产商合力打造的大型综合体项目,从市场反应来看,猎德村项目即天汇广场目前无疑是成功的,天汇广场综合体项目中的高级公寓组团“天銮”一经推出,便以75亿元的销售金额成为广州城区单盘销售额最高的公寓项目。

经历了深圳旧改项目未果及与合作伙伴共同试水猎德村旧改项目之后,新鸿基地产或许认为自己已经摸清广东旧改的门道。2009年底,猎德村项目建设2年之际,新鸿基地产开始以独立的姿态在珠三角多个城市展开动作,全面介入广东旧改。

2009年底,新鸿基地产首先拿下佛山澜石旧改部分地块,至2010年初,将澜石旧改A地块全部收入囊中;同年3月份,新鸿基地产以9.5亿元的“进场费”成功签下广州林和村旧改框架协议。此前,林和村曾与多个开发商接触,但都没有达成最终协议。

林和村旧改项目即如今的峻林项目,该项目位于广州市中心天河区,属于中央商业区及豪宅地段,临近广州火车东站,交通十分便捷。根据规划,峻林项目将打造18.5万平方米豪华住宅。峻林一期在去年开售,创下2小时售出10亿元的成绩,此后3个月内售罄。峻林二期已于今年8月入市。

回顾新鸿基地产广东发展历程,其中心城区大规模项目多是通过旧改方式获得,不论是与人合作还是单身作战,旧改或已成为新鸿基地产打开广佛乃至华南核心市场最有效的途径和方式,这也许与新鸿基地产对内地日益飙升的中心城区土地价格持谨慎投资态度有关。

撰文

南方 南盼

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